Продажа квартиру в рассрочку через кооператив риски

Квартиры в жилищных кооперативах

Продажа квартиру в рассрочку через кооператив риски

Последнее обновление: 29.10.2018

Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создаются с подачи Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. Начальные цены в таком кооперативе часто бывают заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму.

Правда, с 1 июля 2018 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов (подробнее об этом – в конце статьи).

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Особенности покупки квартиры через кооператив

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – п.2, § 6 ГК РФ.

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

  • жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
  • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
  • потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

Для каждого из них – свои определенные особенности покупки квартиры и связанные с этим риски. Рассмотрим их по очереди.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2018 года.

ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он был разрешен законом (п.2 ст.

1 ФЗ-214 – утратила силу с 1 июля 2018), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволял привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна (не считая цены). Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками.

Члены ЖСКдействуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСКтолько после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.

Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК).

Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком).

А так как ЖСК, чаще всего, создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт всегда составлялся так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСКдоговор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками.

Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже имел определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

А пайщику надо было всегда помнить, что изначально более низкая цена квартир в ЖСКне является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е.

как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, кооператив обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК(пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е.

должны из своего кармана вносить дополнительные суммы для завершения строительства.

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСКне обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от «двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).

Подробнее о покупке новостройки через ЖСК можно почитать здесь.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

ЖНК, по сути, это альтернатива приобретению жилья в кредит. Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК, новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру – сроки и размер вносимых сумм.

Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под %) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу.

В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

Квартира в ЖНК может приобретаться как на первичном рынке (в строящемся доме), так и на вторичном (готовое жилье). Кроме того, на средства «общей кассы» в купленной квартире может быть сделан ремонт, если это оговорено в условиях участия пайщика в кооперативе.

Если через ЖНК покупается квартира в новостройке в процессе строительства, то здесь так же, как и в случае с ЖСК, пайщик не может предъявлять требования к Застройщику напрямую, так как договор со строительной компанией заключает кооператив (юрлицо). Пайщик может предъявлять претензии (по срокам передачи, качеству строительства и т.п.) только самому кооперативу, а его ответственность перед пайщиком здесь гораздо ниже, чем ответственность Застройщика перед дольщиком по ДДУ.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

А в случае ликвидации (в т.ч. банкротства) кооператива ЖНК, пайщик теряет право на приобретение (получение) квартиры, даже если она уже была выкуплена на кооператив, а сам пайщик уже заселился в нее. Исключение – если пайщик успел выплатить полную стоимость пая до момента ликвидации или банкротства ЖНК.

Остальным пайщикам в случае ликвидации возвращается имущество кооператива (средства от его реализации) после удовлетворения требований всех кредиторов. Остаток этих средств распределяется пропорционально паям.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (ФЗ-215 от 30.12.

2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР).

Поэтому, если Застройщик до 1 июля 2018 года выбирал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив, то он, как правило, выбирал более свободную для себя форму ЖСК.

Что стало после 1 июля 2018 года – читай в конце статьи.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры, и нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива.

Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см.

ссылки на эти законы в начале статьи).

Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е.

по Договору долевого участия).

Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее права собственности, пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от покупки квартиры в ипотеку).

Схемы покупки новостроек через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

А после последних поправок в закон ФЗ-214 (см. п.4, ст.8, ФЗ-275), привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов по схемам ЖСК и ЖНК с 1 июля 2018 года запрещено. Допускается только работа этих кооперативов, если они были созданы до указанной даты.

Исключения. Допускается также создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ с предоставлением им муниципальных земельных участков в безвозмездное пользование. И допускается создание ЖСК «обманутыми дольщиками» для достройки проблемных объектов при банкротстве Застройщика. Эти исключения указаны в законе здесь – пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214.

Как вести себя Покупателю (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке – рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/kvartiry-v-zhilishhnyx-kooperativax/

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Продажа квартиру в рассрочку через кооператив риски

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива.

Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

ДокументЧто смотреть
Устав ЖНКПрава и обязанности кооперативаПрава и обязанности пайщиковКакие взносы платят члены кооператива и в каком размереКак выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива
Положение о формах участияКак действует кооперативКак стать пайщикомКак в кооперативе рассчитывают стоимость жилья
Положение о паевом фондеКак формируется паевой фондНа что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка РоссииПод каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива2. Права и обязанности пайщиков3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/installment-sale/

Рассрочка или кооператив: что может заменить ипотеку

Продажа квартиру в рассрочку через кооператив риски

В настоящее время доля ипотечных сделок на рынке жилой недвижимости Москвы, по данным экспертов, находится на уровне 20-25%, все остальные квартиры, в основном, оплачиваются сразу.

 Так сложилось, что за последние годы ипотека стала практически безальтернативным инструментом покупки квартиры с отсрочкой выплат.

Однако при совпадении некоторых условий альтернативой кредиту под 10-12% годовых может быть рассрочка.

Рассмотрим плюсы и минусы рассрочки при выплате за строящуюся квартиру.

Плюсы

1. Процент меньше и не нужен залог

«Программы рассрочки удобны тем, что предоставляются под меньшие проценты, чем ипотека и не требуют предмета залога.

Но при этом рассрочка удобна для покупателей, которые планируют аккумулировать сумму сделки не сразу, но в течение более короткого срока, чем сроки кредитования», – говорит руководитель департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кристина Хмель.

Зачастую, рассрочка вообще не предусматривает выплату процентов или или ставка очень низкая — на уровне 2% годовых, что делает автоматически рассрочку выгоднее любой ипотеки.

2. Договор напрямую с застройщиком – без участия банка и большого количества документов

Если ипотечный кредит покупатель заключает с банком, то о рассрочке он договаривается напрямую с застройщиком, без привлечения кредитных ресурсов.

У этого есть одно простое следствие — чтобы получить рассрочку, необходимо предоставить один единственный документ — паспорт, это отличает рассрочку в лучшую сторону от ипотеки.

«По сути, для застройщика рассрочка работает, как резервирование квартир покупателем, он ничего на этом не теряет, и получает все деньги к тому моменту, как стройка будет закончена», – говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Минусы

1. Слишком короткий срок выплаты

Во-первых, чаще всего рассрочка выдается на срок строительства.

Как только объект построен, запускается процесс юридических процедур по оформлению статуса домов и к этому периоду, как правило, финансовые обязательства со стороны покупателей должны быть выполнены в полном объеме.

Самое щедрое предложение, которое встречается на рынке, это рассрочки на три года. Чаще всего такие предложения встречаются на петербургском рынке недвижимости.

Например, компания «Петербургская недвижимость», эксклюзивный брокер SetlCity, предоставляла своим клиентам беспроцентную рассрочку сроком до трех лет.

При этом, при внесении первого взноса были возможны серьезные скидки. Так, если квартира стоит 3 млн руб., а первоначальный взнос по рассрочке составляет 900 тыс. руб.

, то есть 30% от стоимости, то ежемесячный взнос составил бы около 58 тыс. руб.

Правда, в московском регионе такие предложения встречаются достаточно редко. А «Эталон-Инвест» предлагает всего на полтора года беспроцентную рассрочку только на квартиры в комплексе «Изумрудные холмы» в Красногорске. В свою очередь, московские застройщики готовы на беспроцентную рассрочки сроком до года. Объясняют они это тем, что и без того велик спрос при дефиците предложения.

2. Большой первоначальный взнос

«Первоначальный взнос в большинстве случаев составляет 50 % от стоимости недвижимости. При этом, в отличие от ипотеки, права на недвижимость не переходят к покупателю до тех пор, пока не будет погашена вся сумма», – говорит гендиректор EliteCenter Марина Мелконян. Более того, чем популярнее объект, тем хуже условия для рассрочки.

Так, по словам Ирины Кирсановой, заместителя генерального директора по маркетингу и продажам «Пересвет-Инвест», если покупать один из самых бюджетных вариантов в столице — однокомнатную квартиру за 4,7 млн руб. в ЖК «Царицыно», то на годовую рассрочку платежа без процентов можно рассчитывать только при оплате 70 %, то есть порядка 3,3 млн. руб.

, и, в любом случае, ее срок составит не более девяти месяцев.

Вывод: кому выгодна рассрочка

Таким образом, получается, что рассрочка будет альтернативой ипотеке в нескольких случаях. Во-первых, если покупатель ожидает поступления крупной суммы денег — в виде наследства, бонусов по итогам года, выплаты долга и т.д.

Во-вторых, если большая часть стоимости квартиры у него есть. И, наконец, в-третьих, рассрочка является оптимальной формой инвестиций для московских покупателей на региональном рынке. К примеру, если у такого покупателя накопилось около 700 тыс. руб.

, он может приобрести однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге в новостройке за 1,5 млн руб., выплачивая всего около 20 тыс. руб. в месяц.

С учетом того, что все больше людей перемещается в регионы из Москвы в представительства местных компаний или при смене места регистрации юрлица, эта схема может быть оптимальной для сотрудников нового офиса.

Кооперативы: легче, чем рассрочка, но дольше и рискованней

Изначально жилищные кооперативы были весьма популярной схемой на российском рынке недвижимости со времен его становления в 1990-е годы. Более того, такой же механизм активно использовался еще в советское время.

Однако после того, как в 2005 году вступил в силу новый закон «О жилищно-накопительных кооперативах», жилищные кооперативы оказались не востребованы из-за слишком серьезных правил регулирования. Во-первых, оказалась невероятно забюрократизирована процедура регистрации новых членов кооператива.

Во-вторых, появились новые требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива, которые не позволяют ему полноценно инвестировать в стройку.

Что такое ЖНК?

Схема работает следующим образом: в случае ЖНК (жилищно-накопительного кооператива) для покупки квартиры клиент должен стать членом кооператива и оплатить свой пай. По закону, при недостатке у кооператива средств для завершения строительства его члены солидарно несут субсидиарную ответственность по его долгам в пределах дополнительного взноса каждого из членов.

Таким образом, кооператив – это своего рода инвестиционный консорциум дольщиков, в котором все его члены юридически взаимозависимы. По договору покупатель вносит паевой взнос за квартиру, а также оплачивает вступительный взнос и ежегодные членские взносы.

При этом у самого кооператива есть право собирать дополнительные денежные средства не только на собственное содержание, но и на достройку дома в случае отсутствия достаточных денежных средств на завершение его строительства.

Все это создает весьма непростую ситуацию для застройщиков.

По словам гендиректора компании «Адресъ-недвижимость» Веры Удачиной, жилищно-накопительный кооператив — это некоммерческая организация, созданная специально для помощи гражданам в приобретении недвижимости.

«По сути, кооператив работает по принципу кассы взаимопомощи: периодичность и размер взносов определяются членами кооператива. Когда накопится 30-50% стоимости жилья и истечет период накопления, член кооператива получает из общей кассы средства на покупку недвижимости.

Потом он может прописаться и жить на приобретенной площади, а оставшуюся часть стоимости жилья выплатить кооперативу в срок, не превышающий полутора сроков его ожидания квартиры (например, дом строили год, стало быть еще за полтора года, максимум, нужно отдать оставшуюся сумму – при. Ред.

)», – объясняет эксперт. Когда вся сумма выплачена, он получает жилье в собственность и перестает быть членом кооператива.

Вывод: Кому интересен кооператив

Участие в кооперативах может быть более долгим и более рискованным процессом, чем рассрочка, но такой вариант приемлем для тех, кто не может привлечь сразу большие суммы денег, требуемые в рассрочке. По сути, по такому параметру, как материальная возможность покупателя, – кооператив наиболее точная альтернатива ипотеке, если бы не его высокие риски.

Другие кооперативные возможности

Есть еще одна возможность покупки квартиры, очень похожая на жилищные кооперативы, – это потребительские кооперативы. После того, как закон очень серьезно ограничил работу – ЖНК и ЖСК, некоторые энтузиасты и строительные компании стали открывать кооперативы такого типа.

По сути, это те же ЖНК, однако их деятельность регулируется не законом о кооперативах, а Гражданским кодексом. Таким образом, общий порядок регулирования их работы оказывается гораздо менее строгим, но пайщики таких потребительских кооперативов никак не защищены перед законом.

По закону, это добровольное объединение пайщиков, оказывающее финансовую взаимопомощь своим участникам.

Его основное отличие заключается в том, что кредиты могут выдаваться на любые нужды, а не только на покупку недвижимости.

При этом член кооператива может получать доход в виде процента со средств, которые он предоставил в общую кассу. Условия получения кредита на жилье в каждом потребительском кооперативе определяются индивидуально. 

Источник: https://credits.ru/publications/375583/rassrochka-ili-kooperativ-chto-mozhet-zamenit-ipoteku/

Чем условия покупки квартиры по схеме жилищного кооператива отличаются от приобретения недвижимости по договору долевого участия – Рынок жилья

Продажа квартиру в рассрочку через кооператив риски

Подпишитесь на нас:

19.08.2016 | 08:00 31110

Жилищные кооперативы на первичном рынке распространены меньше, чем долевка: они более рискованны. В последнее время надежность кооперативов растет, хотя избежать рисков не всегда удастся, ведь они заложены в самом механизме такой организации.

Жилищные, жилищно-строительные или жилищно-накопительные кооперативы (ЖК) известны в России еще с советских времен. Тогда это был единственный способ обрести жилье для тех, кто не мог или не хотел годами и даже десятилетиями дожидаться получения бесплатного социального жилья.

С тех пор механизм работы ЖК изменился, но суть их осталась той же: это такая форма взаимодействия граждан, когда они объединяются для строительства и управления жильем.

Кооператив, который сам же выступает застройщиком, создается на собрании учредителей, количество которых не меньше пяти, но не превышает числа жилых помещений в строящемся доме.

Решение собрания учредителей оформляется протоколом. Высший орган управления кооперативом – общее собрание (каждый член кооператива имеет один голос).

Оно утверждает устав кооператива, а также решает другие вопросы, отнесенные уставом к его компетенции.

К моменту начала продаж жилья в доме этот этап уже пройден. Но для покупки квартиры гражданину необходимо вступить в члены кооператива, став пайщиком.

Кооперативное строительство регулируется Жилищным и Гражданским кодексами, а также Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Правила деятельности таких объединений сильно отличаются от условий долевого строительства, которые прописаны в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кооперативные риски

Из самой сути кооперативных отношений следует их меньшая надежность для покупателей, чем при заключении договора долевого участия (ДДУ). В ЖК между дольщиком и застройщиком отношения не договорные, как в ДДУ, а корпоративные.

Что это означает? То, что застройщик такой же член кооператива, как и граждане – покупатели квартир, поэтому он не несет перед ними обязательной ответственности, она распространяется на всех членов этого объединения.

Эти отношения регулируются не Законом о защите прав потребителя, как в случае с долевым строительством, а уставом и решениями общего собрания кооператива.

Так, когда застройщик просчитался и денег на завершение строительства дома не хватает, всем пайщикам приходится скидываться. И никакой неустойки членам никто не заплатит, в отличие от тех случаев, когда граждане покупают квартиры по 214-ФЗ.

Конечно, такие ситуации возникают нечасто, но теоретически они не исключены, так как по закону цена в ЖК не фиксированная и может быть изменена общим собранием пайщиков. Оно же может установить и дополнительные взносы.

До недавнего времени было не обязательно получать разрешение на строительство, прежде чем начинать продажи в кооперативной новостройке. Но теперь ЖК может собирать деньги с покупателей только после получения всех необходимых разрешительных документов.

Застройщик ЖК не страхует свою ответственность перед покупателями, как при заключении ДДУ. Поэтому если у компании возникнут проблемы и она не сможет закончить возведение дома, то его придется достраивать кооперативу – своими силами или наняв специализированного подрядчика.

При кооперативном строительстве возможны двойные продажи, так как договоры ЖК не регистрируются в Росреестре.

Риск также появляется, когда пайщики платят взносы неаккуратно или по каким-то причинам массово стали выходить из состава ЖК. У кооператива может не хватить денег на достройку дома и даже на то, чтобы вернуть деньги всем пайщикам. Застройщик по 214-ФЗ в любом случае обязан завершить строительство и выполнить обязательства перед дольщиками.

Чтобы член кооператива стал собственником, недостаточно сдачи дома в эксплуатацию (как при ДДУ), надо еще и полностью выплатить свой пай.

В отличие от ДДУ, кооперативный договор не гарантирует соответствия заявленного срока ввода объекта в эксплуатацию реальному. Кроме того, новосел, обнаруживший дефекты в своем доме или квартире, не сможет потребовать, чтобы кооператив их устранил, – такой обязанности у ЖК нет. А по ДДУ застройщик должен бесплатно исправить огрехи в течение пятилетнего гарантийного срока.

Документальный анализ

Вступая в ЖК, нужно внимательно изучить все его документы: устав, договор с пайщиком, положение о кооперативе и прочие.

В них определяются очень важные условия: порядок вступления в кооператив и выхода из него (обычно при выходе пайщик может забрать не все внесенные при вступлении деньги, а за вычетом 10-15%), порядок получения квартиры.

Указываются платежи, необходимые для внесения в кооператив: вступительный взнос (производится один раз при вступлении); членский взнос (платится ежемесячно на текущие расходы); паевой взнос (регулярно выплачивается в счет стоимости квартиры по частям).

Изменить эти документы в соответствии со своими требованиями крайне сложно (ведь решение о внесении изменений принимается всеми членами), но можно вовремя отказаться вступать в кооператив, если условия, описанные в документах, вас не устроят. Скажем, если в уставе или договоре говорится, что за выход из числа пайщиков придется заплатить слишком большой штраф.

Нужно также быть внимательнее при оформлении документов, прежде чем оплачивать покупку жилья. Если, например, в уставе сказано, что прием нового члена осуществляется решением общего собрания членов кооператива, то необходимо получить заверенную управляющим органом кооператива выписку с этим решением. Только после этого можно считать себя членом кооператива и перечислять взносы.

Достоинства из недостатков

Как ни парадоксально, в меньшей защищенности ЖК заключаются и его плюсы. Ведь раз соглашения о членстве в кооперативе не нужно регистрировать в Росреестре, то на это не тратится драгоценное время (обычно два-три месяца) и застройщик сразу может выйти на площадку.

Страховать договоры не нужно – значит, у строительной компании меньше расходов, что положительно сказывается на стоимости квартир в ЖК. Как и то, что паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖК, не облагаются налогом. А при покупке жилья через долевку в стоимость квартиры закладывается НДС 18%.

Плюс ЖК по сравнению с ДДУ также в том, что покупатель пая может получить длительную рассрочку на погашение всей стоимости квартиры – в некоторых случаях до десяти лет, но обычно не больше семи. Дольщикам приходится укладываться максимум в два года, до завершения строительства.

Построенным домом управляет ЖК (он может нанять управляющую компанию), значит, способен более надежно контролировать этот процесс. При покупке жилья по 214-ФЗ управляющую компанию назначает застройщик, и сменить ее можно только решением общего собрания собственников жилья.

Усиление защиты

Законодатель старается повысить защиту граждан, которые решили покупать новое жилье через жилищные кооперативы. В последнее время было внесено довольно много поправок в законы, с этим связанные. Перечислим главные из них.

С 1 июля 2016 года вступили в силу изменения, разрешающие кооперативу одновременно строить только один дом, высота которого не больше трех этажей.

Таким образом, с одной стороны, исключается возможность образования финансовой пирамиды, когда деньги, собранные с покупателей квартир в одном доме, направляются на возведение второго. С другой стороны, государство надеется, что эта мера поможет стимулировать развитие малоэтажной застройки.

Исключение составляют ЖК, созданные при поддержке Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС): они могут одновременно строить любое число домов с любым количеством этажей. Фонд РЖС становится гарантией надежности застройщиков, которые возводят такие дома.

Правда, стать членами таких кооперативов могут не все, а только определенные категории граждан, в частности федеральные чиновники, военные, работники оборонно-промышленного комплекса, врачи, научные и педагогические работники, многодетные родители.

Полный перечень приведен в законе «О содействии развитию жилищного строительства».

С 1 июля также введено требование о том, чтобы все кооперативы раскрывали информацию о себе в Государственной информационной системе ЖКХ.

Это повысит прозрачность таких объединений, которые до сих пор не были обязаны подробно рассказывать о себе ни государству, ни своим членам.

Теперь они должны публиковать данные о строящемся доме (сколько в нем помещений и каких, каковы их технические характеристики и пр.

), количестве членов кооператива, праве кооператива на земельный участок, разрешительную документацию на дом, сообщать об изменении сроков ввода объекта в эксплуатацию и т. д.

Всю информацию о доме и самом кооперативе ЖК также обязан теперь предоставлять по требованию своих членов. Он должен вести их реестр, что поможет снизить риск двойных продаж.

В каждом регионе определен контролирующий орган (например, местный комитет по строительству, жилищная инспекция, служба государственного жилищного и строительного контроля), который регулярно проверяет деятельность кооператива.

По плану – через год со дня выдачи разрешения на строительство или с даты окончания проведения последней плановой проверки.

Внепланово – всякий раз, когда оказывается, что кооператив не исполнил в срок предписания об устранении выявленных нарушений или если надзорный орган получил сведения о нарушении правил застройки. Проверку также может инициировать прокуратура.

Надежда Рогожкина    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/232652/

Жнк как альтернатива ипотеки

Продажа квартиру в рассрочку через кооператив риски

Становясь членом кооператива, вам не нужно платить высокую ставку по кредиту. Недостающую сумму денег вам предоставляет не банк, а другие участники организации. Насколько это выгодно?

Альтернативы ипотечных схем практиковались в России еще в XIX веке. В то время группа энтузиастов организовывала так называемый «кооператив», и своими силами выкупала или строила для каждого своего члена квартиру в определенном доме. Именно оттуда пошло такое понятие как «кооперативный дом», то есть тот, который построен на коллективные деньги.

Как правило, в дальнейшем кооператив брал на себя функции обслуживания дома – создавалась собственная жилконтора. Последние три десятилетия кооперативные дома сначала были весьма популярны, потом с приходом ипотеки интерес к такому виду получения жилья стал затухать.

И сегодня, когда ипотечные кредиты выглядят не совсем выгодными, некоторые начинают искать альтернативные способы рассрочки выплат по желанным квадратным метрам.

Одной из распространенных сегодня альтернатив ипотечному кредиту является жилищный накопительный кооператив (ЖНК).

Это некоммерческая организация, которая занимается сбором паевых взносов со своих членов и даёт возможность каждому из них купить жилое помещение. Зачастую это квартиры на вторичном рынке.

Расцвет появления в России жилищных накопительных кооперативов пришёлся в 2005 году, после принятия федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Схема ЖНК такова. Желающий получить квадратные метры вступает в ряды кооператива – для этого необходим только паспорт, вносит минимальный первоначальный взнос и берёт на себя обязательство вносить фиксированные ежемесячные паевые взносы, оговоренные для каждого ЖНК заранее.

Эти средства кооператив тратит на приобретение или строительство жилого помещения.

Также деньги уходят на страхование, содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг, обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов, уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Когда общая сумма вложенных средств составит порядка 50% от стоимости жилья и завершится необходимый период накопления (минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя.

Оставшиеся деньги он возвращает в течение 10-15 лет. Как только он полностью рассчитался с кооперативом, жилье переходит ему в собственность.

Квартира остаётся в собственности кооператива до того периода пока заёмщик не выплатит полную стоимость жилья.

Популярность ЖНК, по крайней мере, на два порядка ниже, чем у рынка ипотеки.

В условиях высокой инфляции величина необходимых для получения жилья взносов растёт на 20-30% в год, а риски, связанные с функционированием самих таких кооперативов, высоки.

Это, по сути, аналоги малых предприятий, контролировать которые государству сложнее, чем крупные банки, заинтересованные в установлении долгосрочных надёжных контактов с финансовыми властями.

Преимущества и недостатки

Несмотря ни на что, существует ряд преимуществ ЖНК перед ипотекой. Прежде всего, это низкие проценты по заёмным средствам. Ставка по рублёвому кредиту в кооперативе составляет 5-7% годовых против 12-19% в коммерческих банках. Также значительно дешевле вам обойдутся дополнительные расходы при получении займа.

Например, первоначальный взнос в банке – это 15-20% от стоимости квартиры, а в ЖНК вам требуется внести не более 15-20 тыс. рублей. Кроме того, при вступлении в кооператив вам не требуется собирать стопки документов на кредит и подтверждать свои доходы – этого по закону ЖНК не имеет права требовать. Есть ещё один приятный бонус.

У членов ЖНК есть возможность зачесть имеющееся жилье или, к примеру, жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив.

Из минусов ЖНК можно отметить ограниченный срок займа. Например, чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,5 года, на 15 лет – 10 лет и т.д.

Данное ограничение лишает членов получения нового жилья сразу, заплатив только часть его стоимости. В коммерческих банках срок выплаты кредита может достигать до 30 лет.

Кроме того, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья.

Риски и альтернативы

Коллективная ответственность за возможные убытки не позволяет предъявить претензии непосредственно к организаторам ЖНК, инфляционные и собственно финансовые риски не контролируются, при этом пайщиком.

Такая система работает при низком уровне инфляции, низких темпах роста цен на жилье и в условиях стабильной системы контроля инвестиционных рисков, выстроенной, к примеру, в Германии.

Но и там, риски ускорения инфляции, в ближайшие годы, вероятно, снизят привлекательность подобных структур.

Существуют и другие альтернативы ипотеке, например, кредитный потребительский кооператив граждан или потребительский кредит. Эксперты рекомендуют обратить внимание на безрисковые способы получения жилищных займов. Например, накопление средств на счёте в банке, инвестиции этих средств согласно своим знаниям и умениям в различные финансовые инструменты или в реальный бизнес.

Совет Сравни.ру: Если у вас нет возможности вступить в кооператив, то оформите ипотеку. Найти предложения с минимальной переплатой с помощью этого ипотечного калькулятора.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/kollektivnaja-ipoteka/

ПраваСовет
Добавить комментарий