Расчет арендной платы помещения и земли под ним

Плата за землю при аренде помещения

Расчет арендной платы помещения и земли под ним

По общему правилу не обязана.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Однако следует учесть, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Исходя из этого, в вашем договоре, возможно, определена арендная плата, которая включает в себя оплату за пользование земельным участком.

Данное судебное решение имеет место быть, однако его не следует рассматривать как устойчивую арбитражную практику.

В любом случае, в соответствии с договором, отдельной оплаты за перешедший к Вам в аренду участок не предусмотрено.

За разрешением вопроса нужно будет обращаться в суд.

В случае, если судом будет определен размер платы, который Вы будете должны за пользование участком, эту выплату можно будет учесть как санкционную в качестве внереализационных расходов (договором она не определена и как услуги по аренде ее признавать будет неправомерно). http://vip.1gl.ru/#/document/11/16133/?step=47

Для получения более детальных разъяснений Вам следует обратиться к юристам.

Обоснование

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

Как заключить договор аренды

Арендная плата

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:*

  • определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
  • передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.

Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще раза в год. Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок.

Об этом сказано в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст.

 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (арендной платы).

В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей. Срок оплаты в такой ситуации арендодатель устанавливает самостоятельно.

При этом есть одно ограничение – нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пунктах 4 и 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2015 № А60-56963/2014

Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2015 года

Полный текст решения изготовлен 25 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Г.Н. Подгорновой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А. Кирьяк рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации г. Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800), Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «РЭМП-Эльмаш» (ИНН 6673135980, ОГРН 1056604948685)

о взыскании долга и процентов.

В судебном заседании участвовали:

от истцов:

от Администрации г. Екатеринбурга: не явились;

от МУГИСО: не явились;

от ответчика: Г.М. Лазаренко, представитель, доверенность от 02.08.2015 г., паспорт.

Истцы о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда. На основании ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

Права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено. Ответчик просит приобщить к материалам дела отзыв с приложениями. Ходатайство судом удовлетворено, представленные документы приобщены судом к материалам дела.

Согласно ч. 4 ст.

137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

Поскольку отсутствующие в заседании истцы извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и не представили возражений против перехода к судебному разбирательству в данном судебном заседании, суд с согласия представителя ответчика завершает предварительное судебное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/189189-qqqm12y16-plata-za-zemlyu-pri-arende-pomeshcheniya

Годовая сумма арендной платы расчет

Расчет арендной платы помещения и земли под ним

Арендная плата – это фиксированная стоимость за использование объекта нежилой недвижимости, которая рассчитывается с помощью формул, либо устанавливается владельцем.

Сдаваться могут помещения различной площади и назначения. Это может быть объект, находящийся в собственности физического, юридического лица, или состоящий на государственном учете.

Стоимость аренды определяется индивидуально для каждого объекта. Нюансы:

  • Цена включает плату за земельную территорию, на которой размещен объект. В некоторых случаях оплата за землю не взимается.
  • Основная единица расчета – 1 квадратный метр.
  • По согласованию сторон плата может рассчитываться исходя из временного интервала использования недвижимости, а не площади.

Размер стоимости прописывается в соглашении следующими способами:

  1. фиксированная ставка за эксплуатацию целого объекта;
  2. стоимость определенной территориальной единицы, умноженной на цельную площадь;
  3. к фиксированной стоимости приплюсовывается стоимость коммунальных платежей.

Методика расчета

Методика расчета указана в приказе Минстроя № 209 от 14 сентября 92 года. На основании закона, формула определения цены основывается на базовой ставке за год и значения региональных значений коэффициентов. 

https://.com/watch?v=XD-hpTlLxfQ%3Ffeature%3Doembed

Величина рассчитывается следующим образом:

(АИМ+ПЗ)*НДС*JИНФ

АИМ – оплата за имущество;

ПЗ – арендная стоимость за земельную территорию, которую оплачивает владелец. В эту сумму входит плата за землю, на которой построено здание.

НДС – сумма с учетом ндс.

JИНФ – коэффициент инфляции.

Чтобы получить сумму за аренду помещения по формуле, требуется сначала высчитать значение оплаты за имущество:

АИМ = БАП*КЗ*КМ*КТ*КД*КНЖ*КС*S

БАП – величина базовой ставки за год за 1 квадратный метр без учета площади технических помещений, лестничных пролетов, и т.д.

КЗ – регион расположения объекта – населенный пункт, район города. Показатель фиксированный для данной местности.

КМ – показатель определяет качество и стоимость материалов, из которых построено здание.

КТ – разновидность объекта нежилого фонда.

КД – коэффициент, определяющий вид деятельности арендатора.

S – квадратура, территория арендуемого объекта.

КС – показатель, определяющий факт предоставления территории в аренду.

КНЖ – уровень качества арендуемого объекта недвижимости. Высчитывается он следующим образом:

КНЖ = КК1+КК2+КК3.

КК1 – показатель, определяющий уровень благоустройства.

КК2 – показатель, определяющий расположение недвижимости.

КК3 – показатель комфортности использования.

Чтобы определить общую сумму арендной платы, необходимо произвести расчеты по данной формуле для каждого зала, помещения.

В качестве примера возьмем город Камышин Волгоградской области. Нежилое здание принадлежит городским властям. В нем хочет арендовать два офиса частная организация, занимающаяся организацией праздников. Других претендентов на помещения в здании нет, соответственно, торги не проводились. Используем формулу:

АП = БАП*S*КЗ*КТ*КМ*КС*КЗП*КЭ*КК*КСЗ

БАП – базовая савка составила 4300 рублей.

Площадь арендуемого пространства – 55 кв. метров.

КЗ – здание расположено практически в центре города, коэффициент расположения равен 1.4.

Читайте так же:  ДИЗАЙН ДВУХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ РАСПАШОНКИ 3 ПРОЕКТА

Здание возведено из железобетонных конструкций – показатель 0.8.

КТ – площади предусмотрены для офисов, коэффициент получится 0,8.

КС – техническое состояние хорошее. Значение показателя 1.0.

КЗП – показатель занимаемого пространства. Если объем арендуемой территории не превышает ста квадратов, показатель равен 1.0.

КЭ – период эксплуатации 9 лет, показатель равен 0.9.

КК – показатель благоустройства.

Порядок определения — сумма трех показателей:

  • постройка оснащена электричеством, водопроводом, канализацией, отопительной системой. Показатель 0.4.
  • арендуемые площади размещены на втором этаже. Показатель 0.4.
  • центральный  вход в здание. Показатель 0.1.

Сумма значений – 0.9.

КСЗ – указывает на существенность реализуемой деятельности для населения. Организация торжественных мероприятий относится к категории прочих. Показатель 1.0. Подставляем все полученные значения, получаем:

АП = 4300*55*1.4*0.8*0.8*1.0*1.0*0.9*0.9*1.0

АП = 1 716 422.4 рублей в год.

Ежемесячная плата составит 143 035.2 рублей.

Виды

Существует два основных типа арендной платы. Градация производится в зависимости от собственника имущества.

РазновидностьХарактеристика
Собственник – городские властиАренда рассчитывается без учета ндс. Для аренды таких территорий требуется участие в торгах. Сведения об организации торгов размещаются в социальных сетях и средствах массовой информации не менее чем за 30-ть суток. Величина стоимости пересматривается не более 2-х раз в год.
Собственник – физическое, либо юридическое лицоТребуется заключение соглашения. Стоимость устанавливается владельцем, использование формул и приведение схем расчетов вносится в соглашение по желанию собственника. Владелец обязан декларировать полученный доход и оплачивать налог. Для собственников – юридических лиц это 13%, а для юридических лиц дополнительно предусмотрена оплата ндс.

Какие документы есть еще

  • Все документы из раздела «Природа»
  • Рубрикатор всех типовых образцов и бланков документов

Что еще скачать по теме «Природа»:

  • Состав документированной информации, предоставляемой Федеральным агентством водных ресурсов для внесения в государственный рыбохозяйственный реестр. Физико-географические характеристики водного объекта. Форма N 1
  • Расчет размера земельного налога (приложение к договору купли-продажи земельного участка в городском округе Химки Московской области)
  • Расчет сметной стоимости строительства зданий и сооружений. Форма N СМ2С
  • Расчет сметной стоимости на полевые работы. Форма N СМ6
  • Расчет сметной стоимости транспортировки персонала на геологоразведочных работах. Форма N СМ7
  • Важные нюансы при покупке фирмы
  • Процесс переписки квартиры на другого человека
  • Процесс получения визы в США
  • Процесс продажи машины
  • Процесс строительства гаража (с бюрократической точки зрения)

Как пропорционально рассчитать арендную плату

В то время как большинство домовладельцев много думают о том, сколько им стоит взимать за аренду квартиры или дома ежемесячно, если потенциальный квартирант собирается въехать в середине месяца, арендодатель обычно не имеет ни малейшего понятия, как пропорционально рассчитать арендную плату в таком случае. Пропорционально рассчитанная арендная плата — это арендная плата за часть месяца. Хотя некоторые квартиранты могут согласиться оплатить арендную плату за полный месяц, большинство будут просить пропорционально рассчитать ее, особенно если причина, по которой они въезжают в арендуемое помещение в середине месяца, связана с графиком арендодателя. Эта статья предлагает простую формулу для пропорционального расчета арендной платы, независимо от того, сколько дней арендодатель должен включить в расчеты, и от месячной арендной платы.

Шаги Править

Определите полную месячную стоимость аренды.

  • Это та сумма, которая взимается с арендатора за каждый месяц, который он живет в снимаемом помещении.
  • Например, арендатор может платить 30’000 руб. за каждый полный месяц, который он проводит в съемном жилом помещении.

Разделите полную месячную стоимость аренды на количество дней в месяце, чтобы определить ежедневную арендную плату.

  • Для вычислений используйте текущий месяц. В январе, марте, мае, июле, августе, октябре и декабре — 31 день. В апреле, июне, сентябре и ноябре — 30 дней. В феврале всего 28 дней, но 29, если текущий год — високосный.
  • Например, если идет сентябрь, при месячной арендной плате в 30’000 руб. вам необходимо поделить 30’000 на 30, так как в сентябре 30 дней. Это означает, что ежедневная арендная плата за ваше жилое помещение составляет 1’000 руб.

Умножьте количество дней, за которые вы будете взимать оплату, на ежедневную арендную плату.

  • Например, если арендатор собирается въехать 16 сентября, то он должен будет оплатить 15 дней по пропорционально рассчитанной арендной плате. Умножьте 15 дней на ежедневную арендную плату в 1’000 руб. Пропорционально рассчитанная арендная плата составляет 15’000 руб.
  • Включите в вычисления все дни, когда помещение будет находиться во владении арендатора.

Советы Править

  • Вместо того, чтобы пропорционально рассчитывать арендную плату, некоторые домовладельцы начинают арендный контракт со дня въезда арендатора. Это означает, что если арендатор въезжает 17-го чиста, то его месячная арендная плата будет взиматься 17-го числа каждого месяца, а не 1-го.
  • Домовладельцы также могут потребовать полную месячную стоимость аренды за первый месяц проживания и перенести пропорционально рассчитанную арендную плату на второй месяц.
  • От вас не требуется объяснять арендатору, как вы пришли к определенной сумме пропорционально рассчитанной арендной платы. Большинство арендаторов либо понимают, как работает эта система, либо просто не очень волнуются об этих вычислениях. Однако, если ваш арендатор спросит об этом, вам следует объяснить ему, как вы получили данный результат.

Предупреждения Править

  • Домовладелец, а не арендатор, должен сделать все вычисления для определения пропорционально рассчитанной арендной платы.
  • Не рассчитывайте пропорционально гарантийный депозит. Всегда взимайте полную стоимость за один месяц проживания в качестве депозита с каждого нового арендатора. Эта сумма служит гарантийным депозитом и должна быть использована на покрытие различных расходов, включая ремонт, уборку и рекламу аренды жилого помещения, если арендатор съедет раньше окончания контракта об аренде. Чаще всего весь этот процесс занимает около 1 месяца, поэтому не взимайте гарантийный депозит меньше, чем цена аренды за один полный месяц.

Читайте так же:  Квитанция заказчику на оплату услуг работ

Как заключить договор аренды

Арендная плата

Как можно установить в договоре аренды размер арендной платы

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;

передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.

Это следует из пунктов  и  статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще раза в год. Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок. Об этом сказано в  статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца ().

По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в  постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения ценыдоговора (арендной платы).

В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты подоговору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей. Срок оплаты в такой ситуации арендодатель устанавливает самостоятельно.

При этом есть одно ограничение – нельзя потребовать отарендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пунктах  и  статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Правомерно ли изменять размер арендных платежей ежеквартально. Стороны предусмотрели вдоговоре аренды ежеквартальную индексацию арендной платы с учетом инфляции

Да, правомерно.

Стороны договора аренды могут предусмотреть размер арендной платы в твердой сумме или установить порядок ее определения.

В рассматриваемом случае стороны согласовали условие о размере аренднойплаты, определяющее способ ее расчета.

Таким образом, фактическое изменение размера платежей в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размереарендной платы, а представляет собой исполнение данного условия ().

Следовательно, условие индексации арендных платежей, изначально предусмотренное договором, соответствует требованиям законодательства ().

Отвечает Владислав Волков,

заместитель начальника Управления налогообложения доходов физических лиц и администрирования страховых взносов ФНС России

«Инспекторы сравнят доходы физлиц в 6-НДФЛ с суммой выплат в расчете по страховым взносам. Такое контрольное соотношение инспекторы станут применять с отчетности за I квартал. Все контрольные соотношения для проверки 6-НДФЛ приведены в  таблице. Инструкцию и образцы заполнения 6-НДФЛ за I квартал смотрите в рекомендации.»

Из рекомендации

Факторы

  1. Степень развитости инфраструктуры в регионе размещения арендуемой недвижимости.
  2. Транспортное сообщение, подъездные пути.
  3. Размер населенного пункта.
  4. Перечень коммуникаций.
  5. Давность постройки.
  6. Качество стройматериалов.
  7. Степень изношенности помещения.
  8. Назначение объекта, с какой целью эксплуатировалось.

На определение стоимости не влияют затраты, связанные с ремонтоно-восстановительными работами, оплатой коммунальных услуг.

ВНИМАНИЕ! Прибыль, полученная от деятельности, которая осуществляется с помощью арендуемых площадей, также не оказывает влияния на цену аренды. .

Источник: https://landeri.ru/nacislenie-arendnoj-platy/

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной платы помещения и земли под ним

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как назначается арендная плата

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Образец доверенности на право подписи документов и представления интересов

Как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

Куда пожаловаться на незаконную сдачу квартиры соседями в аренду, читайте по ссылке: https://novocom.org/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/nezakonnaya-sdacha-kvartiry-sosedyami-v-arendu-kuda-pozhalovatsya.html

Какие виды бывают

Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

  • для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам,
  • во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

 Как арендовать землю у администрации города?

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

  • фиксированная стоимость, в сумму входит все,
  • стоимость одного квадрата площади,
  • фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

  • где размещается нежилое помещение,
  • его техническое текущее состояние и процент изношенности,
  • его назначение,
  • в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Что следует указать в арендном договоре

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

 Задаток возвращается или нет?

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения бесплатно в формате word

Вот что нужно указать:

  • наименование документа и его номер,
  • дату и место составления,
  • персональные данные каждой стороны-участницы,
  • предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов,
  • оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб,
  • ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон,
  • описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать,
  • стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости: 

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

  • затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения,
  • доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

Внимание! Данная абракадабра означает:

  • ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору,
  • Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта,
  • Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

Что они означают:

  • Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата,
  • S – равна общей площади сдающегося помещения,
  • Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно,
  • Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1,
  • Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ,
  • Кд данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
  • Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1,
  • Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

 Оформление земельного участка из аренды в собственность.

Пример расчета

Процесс расчета арендной платы за нежилое помещение за год нельзя назвать легким, скорее наоборот. Поэтому рекомендуется привлечь к нему профессионалов, которые имеют опыт в данной сфере.

В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.

При этом коэффициент территориальной зоны равен 1.25. Остальные показатели, используемые при расчете ставки, имеются в приложениях к приказу Минстроя.

Методика расчета использует следующие данные:

  • итак, для коэффициента качества материала нужно знать, из чего сделаны стены помещения. Для кирпича он равен 1.5, для конструкций из железобетона – 1.25, для деревянных стен – 0.8, при смешанных постройках – 1,
  • по типу строения – помещения, относящиеся к складским и производственным и с отоплением, имеют величину в 0.5, без него – 0.3. у всех остальных типов данная величина равна 1,
  • расположение. Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32,
  • использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1,
  • от вида деятельности. Банки нотариусы, юрфирмы и посреднические конторы – 3. Гостиницы, офисы, охранные фирмы – 2.5. ломбарды, ночные клубы и рестораны – 2. Объекты торговли и общепита – 1.5. Лечебные учреждения – 1.

Посмотрите видео. Регистрация договора аренды нежилого помещения: 

Источник: https://novocom.org/zakon/nedvizhimoe-imushhestvo/kak-rasschitat-arendu-za-nezhiloe-pomeshhenie

Продавец помещения в здании не может требовать с покупателя арендную плату за пользование землей под этим зданием, но может потребовать уплаты налога на землю в соответствующей части

Расчет арендной платы помещения и земли под ним

Компания приобрела два помещения в здании. Через несколько лет продавец потребовал заплатить ему за аренду участка под этим зданием.

Суды разошлись во мнениях, однако ВС РФ поддержал позицию о том, что в этом случае право собственности на часть участка перешло к покупателю помещений.

А значит, требовать с него можно неосновательное обогащение только в виде уплаченного земельного налога, но не в виде арендной платы (Определение ВС РФ от 23.11.2017 № 307-ЭС17-5707 по делу № А56-33380/2016).

Суть дела

В собственности у ООО «ФАЭТОН-ИНВЕСТ» (далее — продавец, общество) был земельный участок и нежилые помещения в здании. В 2002 г. общество продало два помещения ЗАО «ФАРМАКОР» (далее — покупатель).

Впоследствии покупатель сделал перепланировку, объединил помещения в один объект и зарегистрировал право собственности на него в Росреестре. Через некоторое время продавец обанкротился.

И его конкурсный управляющий заявил, что покупатель три года незаконно пользовался земельным участком под зданием, в котором находись приобретенные им помещения, без уплаты арендной платы, и подал иск о взыскании с покупателя неосновательного обогащения в размере около 400 000 руб.

Эту сумму он рассчитал исходя из базовых ставок арендной платы, установленных нормативными правовыми актами г. Санкт-Петербурга для публичных земель, за пользование участком под зданием в течение трех лет.

Судебное разбирательство

Суды заняли разные позиции. Первая инстанция удовлетворила иск в полном объеме. Она взыскала с покупателя 400 000 руб. за необоснованное пользование земельным участком под зданием, в котором покупатель приобрел нежилые помещения.

Суд отметил, что после приобретения помещений покупатель не оформил право собственности на земельный участок и земельный налог не платил. Между тем в Земельном кодексе РФ закреплен принцип платности использования земли. А значит, покупатель необоснованно пытался перенести бремя расходов по содержанию земельного участка на продавца.

В частности, он не платил ни арендные платежи собственнику земельного участка, ни земельный налог в бюджет.

Апелляция отменила решение суда первой инстанции и отказала в иске. Она указала, что гражданское и земельное законодательство не позволяют отчуждать недвижимое имущество без возникновения права на земельный участок, занятый этой недвижимостью.

Приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение у ее покупателя права собственности на земельный участок.

Это не зависит от того, оговорено такое право в договоре купли-продажи недвижимости или нет, оформлены ли покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок или нет.

Зарегистрированный собственник земельного участка вправе потребовать от собственника расположенного на нем здания возместить расходы по содержанию земельного участка, в частности земельный налог (ст. 1102 ГК РФ). Такой подход сформирован в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 14547/09 по делу № А55-18379/2008.

На этом основании апелляция пришла к выводу, что покупатель действительно не вправе был пользоваться участком без уплаты арендной платы или земельного налога. Причем в этой ситуации продавец мог требовать с покупателя только сумму уплаченного земельного налога.

И поскольку продавец в иске подсчитал размер арендной платы, а не земельного налога и не представил доказательств того, что сам платил этот земельный налог, суд апелляционной инстанции отказал в иске.

В кассации продавец снова заявил, что при отсутствии зарегистрированного права собственности либо права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка ответчик не может использовать данный участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды. Именно поэтому неосновательное обогащение он рассчитал исходя из базовых ставок арендной платы. Суд его поддержал.

Он отменил постановление апелляции и оставил в силе решение суда первой инстанции. Кассационный суд указал, что покупатель приобрел не отдельно стоящее здание, а только помещения в нем. Поэтому право собственности на участок к покупателю не перешло. Значит, продавец вправе был потребовать арендную плату за пользование землей.

При этом заявленную сумму покупатель не оспорил и не предоставил доказательства того, что размер аренды за пользование публичной землей выше, чем рыночная стоимость пользования. Также суд сослался на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 30.08.

2016 № 305-ЭС16-4192 по делу № А41- 6620/2015, в котором с собственника зданий в пользу собственника земельного участка было взыскано неосновательное обогащение в виде арендной платы.

Позиция ВС РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила постановление кассации и оставила без изменения постановление апелляционной инстанции. То есть признала законным отказ во взыскании с покупателя помещений неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование землей под зданием, в котором они находятся.

На момент подписания договора купли-продажи помещений действовали нормы о праве сторон предусмотреть в нем условия о переходе в собственность покупателя земельного участка под приобретенным зданием.

Если же договором не определена судьба передаваемого покупателю недвижимости права на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (ст. 552 ГК РФ). Аналогичное право предусмотрено и в Земельном кодексе РФ. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Однако в договоре купли-продажи нежилых помещений стороны не включили условия по поводу передачи земельного участка. Хотя такая возможность была.

Они включили лишь формулировку о том, что условия землепользования определяются в соответствии с действующим законодательством РФ, права на земельный участок регулируются ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ.

Исходя из этого, Коллегия ВС РФ сделала вывод, что к покупателю земельный участок перешел на том же праве, которое было и у продавца.

При этом судьи ВС РФ посчитали необоснованным довод кассации о том, что раз в собственность передавались помещения, а не отдельно стоящее здание, то права на земельный участок не перешли вместе с помещениями. Суд округа неправильно применил подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

В нем сказано, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Данная норма права не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Ведь этим пунктом урегулированы иные случаи — возникновение права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращение соответствующего права у продавца.

Когда часть здания можно выделить вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок нельзя продать в связи с невозможностью его образования. В таких случаях земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

В данном случае покупатель вместе с нежилыми помещениями получил долю в праве собственности на земельный участок. А значит, он должен был уплачивать земельный налог. В случае если после возникновения долевой собственности продавец заплатил налог полностью, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении.

Поскольку в рамках данного дела такой иск заявлен не был, а иск о взыскании неосновательно сбереженных средств в размере арендной платы удовлетворению не подлежал, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ оставила в силе постановление апелляции.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/361590/

ПраваСовет
Добавить комментарий